Últimament els bancs no són els més populars de la classe

Desde hace unos años, distintas sentencias de los tribunales de justicia están declarando nulas, por abusivas, distintas cláusulas de los préstamos hipotecarios. Tenemos, por enumerar unos cuantos sin ánimo exhaustivo, las cláusula suelo, el IRPH, redondeo al alza de intereses, manipulación del Euribor, vencimiento anticipado del préstamo por incendio del inmueble hipotecado o por impago de una sola cuota, etc.

Pues bien, una sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de diciembre de 2016, haciéndose eco de una sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 ha declarado nulas, por abusivas, aquellas cláusulas que obligan al cliente de la entidad a asumir todos los gastos e impuestos inherentes a la formalización de los préstamos hipotecarios y obligando a su devolución al cliente.

La Audiencia Provincial de Zaragoza afirma que la garantía que representa la hipoteca se adopta en beneficio del banco por lo que este debería asumir los gastos e impuestos inherentes a la formalización del préstamo hipotecario.

Los gastos e impuestos de la formalización de una hipoteca de 200.000 euros en Catalunya pueden ascender a unos 5.000 euros, que es una bonita suma para ahorrarse.

Una cláusula abusiva es aquella que no se ha negociado y que ha sido impuesta por una sola de las partes en el documento del crédito hipotecario –cláusula de adhesión-, que es contraria a la buena fe y además perjudica gravemente al consumidor/usuario por el desequilibrio que representa entre sus derechos y obligaciones y el de la entidad financiera. Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho, sin  que ello implique la nulidad de los contratos que las contienen.

Esta sentencia considera abusivas y por lo tanto nulas las cláusulas siguientes:

a) Las que obliguen al cliente a asumir los gastos de estudio y tasación del inmueble, así como las comisiones de apertura del préstamo hipotecario.

b) Las que obliguen al cliente a asumir comisiones por gestión de cobro de cuotas impagadas o por reclamación de posiciones deudoras.

c) Las que imponen la obligación al cliente de asumir los aranceles notariales y los honorarios de los registradores de la propiedad.

d) Las que obliguen al cliente a asumir el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

e) Las que obligan al cliente a asumir los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento de pago por parte de la prestataria y de los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad financiera.

Por el contrario, la sentencia no considera abusiva la obligación de la contratación de un seguro de daños de la vivienda hipotecada, porque se trata de una obligación legal impuesta por la Ley del Mercado Hipotecario, estando obligado al pago de la prima del seguro el tomador del mismo, o sea quien adquiere la finca a financiar, según la Ley del Contrato del seguro. Otra cosa, como otras sentencias recogen,  es que la entidad financiera imponga una determinada compañía de seguros al cliente restringiendo su capacidad para elegir compañía, ya que el pago de la prima del seguro va su cargo. No obstante, puede ser válida dicha imposición si va acompañada de beneficios para el cliente, como disminución de intereses, etc.

Las sentencias antes citadas se están refiriendo a préstamos concedidos a un consumidor por parte de una entidad financiera y con garantía hipotecaria, por lo que de momento están excluidos aquellos en los que el prestatario es un empresario o empresa o se trata de préstamos no hipotecarios.

En mi opinión, la reclamación de la devolución de los citados gastos a los tribunales no prescribe al tratarse de una cláusula nula de pleno derecho, y al ser nula se tiene por no puesta.

Por lo tanto, estas sentencias nos brindan la posibilidad tanto de reclamar y recuperar aquellos gastos que hayamos abonado como consecuencia de la aplicación de las cláusulas declaradas judicialmente abusivas en la formalización de los préstamos hipotecarios como de negociar la asunción de los mismos en caso de tener que formalizar un nuevo préstamo hipotecario.