Vendre immobles abans de cap d'any?

For saleEl proyecto de ley de reforma del IRPF prevé la derogación de la disposición transitoria novena de la ley del impuesto. Esta disposición regula la tributación de las ganancias patrimoniales que se producían cuando una persona transmite un inmueble o cualquier otro bien adquirido antes del 31 de diciembre de 1.994.

La tributación de esta ganancia no es sencilla de calcular dados los diferentes cambios normativos que ha sufrido.

Actualmente para calcular la ganancia obtenida por la transmisión de estos bienes, hay que dividir la ganancia en dos partes proporcionales al número de días transcurridos desde la adquisición: la primera, desde la fecha de la adquisición hasta el 19 de enero del 2006 y la segunda, desde el 20 de enero a la fecha de la transmisión.

La segunda parte de la ganancia tributa normalmente, sin ningún tipo de reducción, al tipo del 21% al 27%. A medida que va transcurriendo el tiempo, esta segunda parte va aumentando su proporción y, consecuentemente, el impuesto correspondiente también va aumentando.

La primera parte de la ganancia es la que se ve afectada por la derogación prevista. En el caso de los inmuebles, esta parte se reduce progresivamente un 11.11% a medida que la adquisición del inmueble se produce en una fecha más antigua, de forma que la ganancia de inmuebles adquiridos el 1.994 se reducía un 11,11%, los de los 1.995, un 22,22% y así sucesivamente hasta las ganancias de inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1.986 que tenían una reducción del 100%.

La derogatoria prevista hará que las ganancias de los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1.994 tributen íntegramente al tipo del 20% al 24%, sin que se pueda aplicar las reducciones anteriores.

Con un ejemplo se verá mejor: Inmueble adquirido el 1 de enero de 1.985 por 6.000,- € y vendido el 30 de junio de 2014, por 306.000,- €.

Con la normativa actual, el impuesto de la renta grabaría los 300.000,- € de ganancias en 22.470,12 €.

Con la normativa que entrará en vigor el 1 de enero de 2.015, tributará por 70.880,- € (6.000 x 20% + 44.000 x 22% + 250.000 x 24%).

La diferencia no será tan grande si el inmueble se adquirió el 1.990 o el 1.994, puesto que la reducción a aplicar será muy menor.

Lo mismo ocurre con las ventas de otros bienes: se va a perder la posibilidad de aplicar los coeficientes reductores.

La consecuencia de todo será un interés a vender todos aquellos inmuebles adquiridos antes de 31 de diciembre de 1.994 para aprovechar al máximo el ahorro fiscal correspondiente. Sin embargo, habrá que vigilar no perder la misma cantidad ahorrada bajando el precio para poder vender.

Addenda de 11 de noviembre de 2014

Se ha presentado una enmienda al Proyecto de reforma de la Ley de IRPF que atenúa los efectos de la eliminación de la derogación de la disposición transitoria novena de la ley del impuesto.

La enmienda presentada pretende alargar la vigencia de los coeficientes reductores en función del importe de las transmisiones que se produzcan a partir del 1 de enero de 2015, de forma que una vez llegado al límite de 400.000,- €, no se puedan aplicar los coeficientes a las transmisiones que se produzcan a partir de entonces.

Dicho de forma muy resumida: a las ganancias patrimoniales que provengan de elementos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 se les podrá seguir aplicando los coeficientes reductores siempre que el importe acumulado de todas las transmisiones efectuadas a partir del 1 de enero de 2015, a las que se pueda aplicar los coeficientes de abatimiento, no supere el límite de 400.000,- €.

Las posteriores transmisiones, incluida la parte proporcional de la transmisión con la que se llega a dicho límite, no disfrutarán de los coeficientes de abatimiento.

Por lo tanto, los coeficientes de abatimiento se seguirán aplicando a las transmisiones realizadas en el ejercicio 2014.

Los coeficientes de abatimiento se seguirán aplicando a las transmisiones realizadas a partir del 1 de enero de 2015, mientras el importe acumulado de las transmisiones de elementos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1.994 no supere 400.000,- €.

Sin embargo ahora tendrá que vigilar que las primeras transmisiones hechas a partir del 1 de enero de 2015 sean las que tengan más beneficio fiscal, que es donde se aplican las reducciones.