Últimament els bancs no són els més populars de la classe

Des de fa uns anys, diferents sentències dels tribunals de justícia estan declarant nul·les, per abusives, diferents clàusules dels préstecs hipotecaris. Tenim, per enumerar uns quants sense ànim exhaustiu, les clàusules sòl, l’IRPH, arrodoniment a l’alça d’interessos, manipulació de l’Euribor, venciment anticipat del préstec per incendi de l’immoble hipotecat o per impagament d’una sola quota, etc.

Doncs bé, una sentència de l’Audiència Provincial de Saragossa de desembre de 2016, fent-se ressò d’una sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015 ha declarat nul·les, per abusives, aquelles clàusules que obliguen al client de l’entitat a assumir totes les despeses i impostos inherents a la formalització dels préstecs hipotecaris i obligant a la seva devolució al client.

L’Audiència Provincial de Saragossa afirma que la garantia que representa la hipoteca s’adopta en benefici del banc pel que aquest hauria d’assumir les despeses i impostos inherents a la formalització del préstec hipotecari.

A Catalunya les despeses i impostos de la formalització d’una hipoteca de 200.000 euros poden ascendir a uns 5.000 euros, que és una bonica suma per estalviar-se.

Una clàusula abusiva és aquella que no s’ha negociat i que ha estat imposada per una sola de les parts en el document del crèdit hipotecari –clàusula d’adhesió-, que és contrària a la bona fe i a més perjudica greument al consumidor/usuari pel desequilibri que representa entre els seus drets i obligacions i el de l’entitat financera. Les clàusules abusives són nul·les de ple dret, sense  que això impliqui la nul·litat dels contractes que les contenen.

Aquesta sentència considera abusives i, per tant nul·les, les clàusules següents:

a) Les que obliguin al client a assumir les despeses d’estudi i taxació de l’immoble, així com les comissions d’obertura del préstec hipotecari.

b) Les que obliguin al client a assumir comissions per la gestió de cobrament de quotes impagades o per la reclamació de posicions deutores.

c) Les que imposen l’obligació al client d’assumir els aranzels notarials i els honoraris dels registradors de la propietat.

d) Les que obliguin al client a assumir el pagament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

e) Les que obliguen al client a assumir les despeses pre-processals, processals o d’una altra naturalesa, derivades de l’incompliment de pagament per part del client i dels drets de procurador i honoraris d’advocat contractats per l’entitat financera.

Per contra, la sentència no considera abusiva l’obligació de la contractació d’una assegurança de danys de l’habitatge hipotecat, perquè es tracta d’una obligació legal imposada per la Llei del Mercat Hipotecari, estant obligat al pagament de la prima el prenedor de la mateixa, o sigui qui adquireix la finca a finançar, segons la Llei del Contracte d’assegurança. Una altra cosa, com altres sentències recullen,  és que l’entitat financera imposi una determinada companyia d’assegurances al client, restringint la seva capacitat per triar companyia, ja que el pagament de la prima de l’assegurança va el seu càrrec. No obstant això, pot ser vàlida aquesta imposició si va acompanyada de beneficis per al client, com la disminució d’interessos, etc.

Les sentències abans citades s’estan referint a préstecs concedits a un consumidor per part d’una entitat financera i amb garantia hipotecària, per la qual cosa de moment estan exclosos aquells en els quals el prestatari és un empresari o empresa o es tracta de préstecs no hipotecaris.

Al meu entendre, la reclamació de la devolució de les citades despeses als tribunals no prescriu en tractar-se d’una clàusula nul·la de ple dret, i en ser nul·la es té per no posada.

Per tant, aquestes sentències ens brinden la possibilitat tant de reclamar i recuperar aquelles despeses que haguem abonat com a conseqüència de l’aplicació de les clàusules declarades judicialment abusives en la formalització dels préstecs hipotecaris com de negociar l’assumpció dels mateixos en cas d’haver de formalitzar un nou préstec hipotecari.